半島bandao體育【收藏】土地一級開發(fā)全過程基礎(chǔ)知識梳理

　　半島bandao體育【收藏】土地一級開發(fā)全過程基礎(chǔ)知識梳理二級開發(fā)是指我們常見到的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，就是通過劃撥、公開招拍掛等方式獲取土地后，直接蓋樓的過程半島·體育中國官方網(wǎng)。

　　土地一級開發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到一定的建設(shè)條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

　　一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。

　　一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。

　　a. 前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項審核；規(guī)劃局——規(guī)劃條件的審核確定；國土局——土地規(guī)劃的核驗。

　　b.一般拿到國土授權(quán)很早期，此時土地核驗、規(guī)劃等條件都還未確定，很多項目都卡在規(guī)劃條件的確定上。一般而言，立項核準后規(guī)劃條件才基本確定。

　　論而言，征地早于拆遷，但從實際操作層面上來看，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權(quán)就拆遷了，嚴格來說，拆遷行為實際要等到立項核準之后。

　　征地需要經(jīng)過一系列審批流程，要上報到省國土廳，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動到征地結(jié)案辦理至少需要半年時間，有些情況下還要解決農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標的問題。征地需要市國土局上報給市長簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復。

　　從經(jīng)驗來看，很多一級開發(fā)項目很難推動下去的原因是因為前期手續(xù)沒辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導致項目很難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。

　　市政建設(shè)工作值得關(guān)注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時很難達到七通一平，導致很多項目房子賣完了市政工作尚未結(jié)束，以致影響后期市政配套驗收等事項。

　　A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導致的，如拆遷問題等導致規(guī)劃發(fā)生改變；也可能是政府領(lǐng)導對地塊的態(tài)度導致規(guī)劃的變化等。

　　A:如果該項目成本已經(jīng)認定了，拆遷已完或無拆遷，可以提前進行土地評估準備，但相關(guān)流程還無法進行。此外，地價會可以沒市長參加，但地價的確定通過市長同意才行，所以時間肯定超過一個月。

　　A:對于獲取征地批復的地塊，此部分地塊無風險，而對于未獲取征地批復的地塊，提前先簽協(xié)議后付款，可能面臨土地手續(xù)不完整，村集體后期違約的風險。

　　A:一般而言，是指農(nóng)轉(zhuǎn)用指標，也即耕地占補平衡指標，該指標可以進行跨區(qū)域間的買賣。而建設(shè)用地指標，則是各區(qū)域上級領(lǐng)導分配給各區(qū)域的，只能向上級領(lǐng)導申請指標，并不允許買賣。

　　A:一般而言，土地出讓價格=土地一級成本+土地出讓金+政府預提收益。政府預提收益由領(lǐng)導開會決定。實際情況中，政府也會根據(jù)市場條件來調(diào)節(jié)土地出讓價格，有些市場行情較差且政府資金緊張時，經(jīng)上級部門同意，土地出讓價格是可以低于土地成本價。

　　A:一般而言，由一級開發(fā)主體付款給土地整理公司（如政府平臺）。如果一級主體和第三方之間簽訂債權(quán)債務協(xié)議，此種情形下，可由第三方公司付款，開票給一級開發(fā)主體公司。